疫情下租務市場違約頻生 成功追租取决於「及時處理/對症下藥」

​受到全球新冠疫情嚴重影響，香港政府自本年初推行一系列的防疫指引，市民也更加多的選擇留在家中避疫以致各行各業皆大受影響，諸多行業尤其是零售、餐飲及酒店業首當其衝，公司縮減規模、裁員、倒閉結業等此起彼落，導致市場上各區的吉舖湧現，更引發了大量的租務問題。 

香港政府奉行自由貿易，並沒有像其他國家般提出保護措施，以限制商業房產業主及租戶在新型冠狀病毒爆發期間面對的租務問題，衆多租戶面對的疲弱消費市場壓力，及衆多業主面對著租戶拖欠租金等均已成爲雙方的惡夢。

RMS近期收到很多業主委託追回欠交租金的個案，發現儘管業主及租戶雙方已付出相當的努力去協調疫情下雙方的租務問題，但拖欠情況仍然嚴重。

個案一
租戶：九龍某工業區內的一家餐廳
欠租金額：逾100萬港元

租戶已合作多年，一向準時支付租金，故自疫情開始時，獲得業主體諒而沒有向其施加很大的追租壓力，但租金拖欠數月下來已過百萬元，租戶的業務生意依然聊聊可數，更表明了有可能要無奈結業，拖欠的租金也無力償還。業主在考慮一切方案仍無法與此租戶取得任何可行協議後委託予RMS處理追租事宜。

接案後RMS首先核對了自家不良企業大數據庫資料，發覺該餐廳及東主之前並無不良債務記錄，旋即安排管理專員上門拜訪租戶，在向東主表明來意及與其詳談期間，發現東主為一個誠實商人，並無拖租意願但卻受到疫情影響下生意嚴重下滑拖累而無奈拖欠，原先餐廳内大部份員工也已被迫辭去以减低開支，但仍然無法支持，甚至因為不斷受到供應商不停追討貨款而致近乎崩潰！甚或對政府向其行業提出的支援也因心生倦意及能力所限而無心理會。

​我們的管理專員在了解其詳細情况後，發覺該租戶受困於當下困境但卻仍非絕境，當即以其多年經驗與及專業意見向租戶提出解决方案，包括：1) 即場代租戶填寫表格向政府申請抗疫基金以解燃眉之急並可向委托人支付部份欠款；2) 與委托人商議给予其多一點時間還款並短暫性容許其支付較低每月租金，並爭取在租戶順利支付欠租後考慮延長該租約以增加彼此信心；3) 向租戶提供一些業務建議如在缺少堂食客人下可針對向工業區内客戶加强外賣自取/快遞服務，並向其推介有那些可合作伙伴，而租戶也在其自身努力下業務有所起色，也如言分期償還所拖欠租金，數個月間已接近還清欠租，更重要的是與業主方建立了一個互信合作渠道。

個案二
租戶：新界區一家茶餐廳
欠租金額：逾80萬港元

該餐廳於今年初疫情嚴重時因生意急速下滑而結業，該店負責人向業主表示無能力償還後便失去聯絡，業主在經過接近半年的努力仍不能聯絡該租戶而毫無成效，考慮提出訴訟但又因為租戶是由一間有限公司持有而又無法查知租戶資產而卻步！最終把案件交RMS處理。

RMS在接案後的債務公司回收可行性審查時，從公司內的大數據庫中發現該債務公司已有不良債務被追收前科，公司負責人之前曾在中國、香港等地開立幾家公司，但按當時的商業登記上的資料實在已無法聯絡其本人！但在RMS的不良企業大數據庫中可發現他之前在其他公司的合作人記錄並了解該合作人是其太太，再經追查下最終取得與該負責人聯絡，並得知其在隱藏其姓名下與其太太開展了另一業務。

RMS在要求該債務公司負責人交待欠款如何處理時，債務公司負責人堅持無力償還並表示會申請公司清盤以逃避債務，由於RMS已掌握其之其它業務狀況並得知債務公司負責人仍有一定還款能力，再加上其身為公司執行董事也必需交待出為何不能付款的理據，在多次並多重向其施加壓力下，債務公司最終以四個月分期方式償還全部欠款！

請業主們緊記，上述兩個案盡管性質完全不同，但有一些重要元素如：適時追收、以適當的人、並制定適合追收方案，是成功所必需的！